2月25日，广州珠江新城马神气块以236亿元成交，并以8.5万元/㎡一举刷新了广州住宅楼面价。这一地价也疏淡了杭州高层地王——滨江望天空（水电新村地块）的77409元/㎡。

楼面价算法“林林总总”

官方媒体折算为8.5万元/㎡

把柄克而瑞深度盘考数据，马神气王的可售楼面价91268元/㎡（住宅+交易）、住宅部分的可售楼面价105970元/㎡；官媒广州日报写的是折合住宅楼面价约8.5万元/㎡；还有当地地皮投资机构将交易货值按6折计较，得出骨子楼面价61975元/㎡……

这宗地王“楼面价”为何有如斯之多？一位杭州房企投资东说念主士向记者评释：“除了格式楼面价，其他的齐是估算。毕竟地块过于复杂，有交易商务、有自捏部分、有中小学及幼儿园配建等等干涉身分，更并且交易莫得固定值，估算方式多，莫得富足对的法式。哪怕不同劝诱商针对统一块地皮的评估价钱也不相通。”

图源　土矿来去流派系统

尊府显现，广州这宗“地王”计容建筑面积达57万㎡，由3宗商地、2宗宅地、2宗教练用地及4个说念路绿地（含地下交易）地块构成。

其中2宗交易商务地块不仅须自捏，还有筹划条款，包括总投资额不低于60亿；要引进高端前卫百货，销售孝敬累计不低于300亿元；要确立外洋五星级旅社及旅社式公寓，6年内产值孝敬累计不低于20亿元；另1宗交易商务地块还须复建安置交通站场及村集体权力物业；还有超2万㎡的地下交易要造……复杂进程超乎念念象。

无论地价也曾新址价钱

比杭州略高一筹

从地段看，马神气块位于广州市河汉区，处于珠江新城CBD与金融城的连气儿地带，珠江新城的定位是“外洋商齐消耗地·东说念主民文学新客厅”。

放眼杭州，不错对方向板块梗概是钱江新城或水电新村地点、仍在劝诱的奥体滨江外洋商务区。关系词，从房价上看，也曾存在权贵差距。

水电新村地点的奥体滨江外洋商务盘算限制　图源滨江发布

把柄克而瑞网签数据，2025年天下豪宅1-10月网签均价榜中，珠江新城的胜利新世界不雅邸（容积率2.9），以218627元/㎡的成交均价位列榜一；还有金融城的保利玥玺湾（容积率3.7），AG游戏APP在昨年11月首开，成交均价17万元/㎡，最高单价30万元/㎡。

杭州自放开限价以来，高层住宅地价最贵的是水电新村名堂，即滨江·望天空（容积率2.5），楼面价77409元/㎡，放风价13万-14万元/㎡。

要是从地块属性上对标，昨年3月28日出让的分量级宝地望江单位波浪TOD地块，在“成色”上极端接近。

波浪TOD的计容建筑面积18.6万㎡，包含2宗宅地和1宗商住地，其中住宅建筑面积约10.5万㎡，交易商务约8.1万㎡，还有不少配建，比如文化看成中心、体育中心、街说念处事处、社区服务中心、公交首末站、公交场站等等，再加上地铁18号线波浪站、7号线莫邪塘站从下方穿过……相通复杂到令东说念主景仰。

其时595791万元的起拍价，在经由204轮报价后，中海以约81亿元总价，43353元/㎡的楼面价拿下，溢价率35.58%。

不外43353元/㎡仅仅格式楼面价。由于波浪TOD并无交易商务自捏和筹划左券等，也就无用单独算“可售部分楼面价”，估值相对更为浮浅。

波浪TOD的交易部分不错用望江单位上一次交易地块出让时的地价为参考，这比交易地价按住宅的6折估算更为准确。比如毛戈平总部地块在2023年12月29日的拿地楼面价为12389元/㎡。

杭州拿地宝连接院院长钱贤强给了一个公式，中式同板块的交易成交楼面价乘以波浪TOD约8.1万㎡的交易部分建筑面积，得出交易部分的地价为101041万元，再以总地价80.78亿元减去交易部分地价，除以住宅建筑面积，波浪TOD的住宅部分楼面价约6.7万元/㎡。